【不動産ファンド】不動産への投資法とは？

ファンドと言う言葉をニュースで聞いたことがありませんか。時々テレビで取り上げられるようだけど、ファンド自体がどのようなものかはよく分からないという人が多いのではないでしょうか。そんなファンドの中でも、不動産をメインに取り扱う不動産ファンドと言うのがあるらしいので簡単にご紹介したいと思います。

不動産ファンドってどんな投資？

不動産ファンドの仕組み

不動産ファンドとは投資家が不動産に投資するための仕組みのことを言います。まず投資家からの出資金で不動産を取得して、その不動産を賃貸することによって得ることが出来る賃貸収入から投資家に利益を分配します。そして最終的にその不動産を売却した代金から投資家へ出資金を償還して、残った利益を売却益として投資家に分配する仕組みのことになります。

不動産ファンドの基本的な仕組みを簡単に説明すると、まず投資家から集めた資金によって不動産を購入することから始まります。購入した不動産をテナントに賃貸することによって得た賃貸収入から投資家に運用益を分配します。そして最終的には不動産を処分することで得た売却代金から投資家へ出資金を償還して、利益が出た場合にはその売却益を投資家に分配することになります。

不動産ファンドの特徴として最も大きなものは複数の投資家からの資金をまとめて投資することが出来るため、多額の不動産への投資が現実的に可能となります。これにより投資家は個人では難しいとされている、土地勘のない所在の異なる複数の不動産に分散投資をすることが可能となります。

不動産は株や債券と同様の金融商品としての性格を有しているので、これを理由に不動産が投資の対象となっています。株や債券では配当や利払いといった収益を得ることが出来ますが、不動産を所有することでも賃料収入という収益を得ることが出来ます。不動産ファンドでは個人レベルではとても考えられなかった大型不動産にも比較的容易に投資することが可能となります。これが不動産ファンドの持つ大きな魅力であると言えるのでしょう。

不動産ファンドの種類

不動産ファンドは一般的に「公募型」と「私募型」の2種類に分けることが出来るそうです。その中の一つである公募型不動産ファンドの特徴というのは、不特定多数の人が出資できる不動産ファンドであるということです。公募型不動産ファンドの代表的なものとしては真っ先に「J-REIT」という不動産投資信託が挙げられます。J-REITは株式投資と同様に証券取引所で取引されているので、証券会社を通じての取引が可能となる点が最大の魅力となります。

一方で私募型不動産ファンドは少数の限定された投資家、もしくは機関投資家と呼ばれるプロの投資家のみが出資出来る不動産ファンドのことです。通常では私募ファンド、もしくはプライベートファンドと呼ばれています。こちらの不動産ファンドは投資のプロと呼ばれる一部の人達しか扱えない金融商品のため、一般の投資家では参加することも出来ません。

公募型の不動産ファンドのなら出資可能！

公募型不動産ファンド

公募型不動産ファンドとは不特定多数の人が出資できる不動産ファンドであり、代表的なものとして「J-REIT」が挙げられます。そもそもREIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略称であり、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入などを元に投資家に分配するという金融商品です。

REITはアメリカで1960年に誕生して、1990年代に急速に拡大した金融商品です。日本においては2000年11月の投資信託及び投資法人に関する法律の改正により、2001年9月に市場が創設されました。仕組みがアメリカのREITと異なるため、区別するためにJ-REIT（ジェイ・リート）と呼ばれています。

本来は不動産への投資といえば必要資金の額が大きくて流動性も悪く、とにかく手間が掛かるなどの理由から個人投資家にとっては縁遠いものとなっていました。しかし REITの登場により数十万円単位の少額から不動産への投資が可能となった上、さらに株式と同様にリアルタイムで売買をすることも出来るようになりました。このため個人投資家にとっては、今までは手の届かなかった不動産投資への有力な手段を持つことに成功したのです。ぜひ参考にしてみて下さい。

そもそもJ-REITとは？ - 投資信託協会

参照元：投資信託協会　(2016年2月時点　著者調べ)

J-REITの特徴

J-REITは投資家から集めたお金を不動産へ投資して、収益を投資家へ分配する投資法人の形態をとっています。投資法人とは投資家から集めたお金を不動産へ投資して、その収益を投資家へ分配するという役目を担う法人のことを言います。しかし運用などの業務に関しては外部に委託することが義務付けられていので、従業員を雇うことや本店以外に営業所を設けることも出来ないのです。

J-REITでは基本的に利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が課税されることはありません。そのため利益のほとんどが投資家に分配されることになり、株式と比較しても高い分配金が期待出来るのです。また原則として不動産の開発を行わずに賃貸事業に特化しているので、一般の不動産会社と比較しても収益が安定しています。J-REITは証券市場に上場しているため、証券会社を通して日々の投資価格で売買されています。投資信託と名前が付いてはいますが、上場株式と同様に取引される投資商品となります。

私募型の不動産ファンドはプロ専用

私募型不動産ファンド

私募型不動産ファンドは、投資のプロと呼ばれる人達専用の金融商品となっています。機関投資家などのプロしか投資することの出来ない金融商品ではありますが、一般投資家でも急拡大している私募REITの動きを先読みすることが出来ればもしかしたらチャンスがあるかもしれません。参考にしてみて下さい。

私募REITと言うのは2010年11月に野村不動産が最初に組成して、その後三菱地所や三井不動産と言った大手ディベロッパーやゴールドマンサックスと言った金融会社が相次いで組成しました。私募REITとは実物不動産や不動産信託受益権で運用を行う不動産ファンドの一つであり、正式名称を非上場オープンエンド型不動産投資法人と言います。J-REITとは上場しているか上場していないかで大きく違って来ます。

私募不動産ファンドガイドライン

参照元：不動産証券化協会　(2016年2月時点　著者調べ)

私募REITのメリット

私募REITのメリットというのは大きく分けると二つあります。一つ目のメリットとしては上場されていないこと挙げられます。そしてもう一つのメリットは投資期間が無期限であるということが挙げられて来ます。上場されていないことがメリットである理由は、株式市場の要因を受ける恐れがないということにあります。

株式でもJ-REITでも、いくら業績が良かったり運用が良かったりしても相場全体が停滞ムードになってしまうと株価や投資価格も同じように低迷してしまいます。弱気相場というは新たに投資をする人にとってはチャンスとなることもありますが、すでに保有している投資家にとっては含み損を抱えてしまう原因となってしまいます。上場されていなければ、投資価格の上昇や下落に悩まされることがなくなるということです。

さらに投資期間が無期限であることで、強制的に償還されるということもありません。投資期間に期限があると、期限到来時にたまたま不動産市況が悪化している場合など損失を被る恐れがあります。しかし私募REITには投資期間が設定されていないため、このようなリスクを排除することに成功しているのです。

不動産ファンドを利用するメリットとは！

不動産ファンドのメリット

不動産ファンドのメリットには、個人では投資不可能な高額物件でも小額で投資が出来るということが挙げらます。本来の不動産投資では投資額が高額になることがほとんどになります。不動産ファンドなら複数の投資家で組合的に投資を行えるので、一人が背負う初期投資のリスクはかなり軽減されて来ます。

高額物件というのは家賃も高くテナントしても支払能力の高い企業が入りやすいという特徴があるため、より安定した見返りを期待することも出来ます。また不動産投資ファンドを利用することで投資家は小額での不動産投資を行うことが可能となるので、今まで不動産を投資対象としてこなかった一般投資家でも市場に参加することが出来るようになりました。

不動産ファンドのもう一つのメリットとしては、分散投資が可能であるということが挙げられます。本来の不動産投資は一回の投資額がとても高額になることがあります。そのためリスクを分散することが難しいとされていましたが、大きな金額を投資するため複数の投資家から資金を集めることで所在の異なった複数の様々な種類の不動産への分散投資が可能となりました。

不動産ファンドとして複数の投資家から資金を集めることで、複数の不動産への分散投資が可能となります。収益は複数の投資家に分配されるため一人当たりに入る額は少なくなるようですが、その代わり大きな損失を得るなどのリスクを回避することも出来ます。このため不動産ファンドというのは堅実な投資方法であると言えるでしょう。

不動産ファンドにはデメリットもある

不動産ファンドのデメリット

不動産ファンドのデメリットとしては一人で不動産投資を行うのに比べて大人数の投資家を管理するため、その分の経費が必要となってしまうことが挙げられて来ます。例えば各投資家への報告書の送付や契約書の作成、保管などファンドを運営していくためのランニングコストが発生してしまうのです。その分の経費を負担する必要があるため、受け取れる分配利益が減少してしまうのです。

不動産投資ファンドの運用には特徴がある

不動産投資ファンドへの出資者

不動産投資ファンドにおいて、巨額の取引が出来るだけの資金を有していられるのには理由があります。巨額の資金を有する年金基金や保険会社などの適格機関投資家から、資金運用を委託されていることが理由として挙げられて来ます。簡単に言ってしまうと不動産ファンド自身で巨額な資金を有している訳ではなく、他社の資金を預かり代わりに運用しているのです。

不動産ファンドでは物件を購入後にその物件価格が低下して売却損が出たとしても、結果的に損失を被るのは実際に資金を出している年金基金や保険会社なのです。不動産投資ファンドの運営会社自体は全くリスクを負わず、毎期運用手数料を受け取るという構図になっているので安定的なビジネスであるということが言えます。

身近なところで例えると、投資信託を運用する会社と全く同じ構造となっています。投資信託を購入した場合には投資信託販売会社に購入手数料を支払い運用期間中は毎期運営手数料を支払うことになりますが、やはり運用損失が出た場合に実際に損失を被ることになるのは投資信託を購入した投資家となります。運用会社側では損失を負わないので、不動産ファンドと全く同じ構造であると言えます。

不動産ファンドの好む物件がある

不動産ファンドの投資物件

不動産ファンドが投資対象とするのは、圧倒的に都心のオフィスビルが多くなります。これには主に二つの理由があるからです。一つ目の理由としてはオフィスビルの賃料というのは住宅に比較して変動が大きく、キャッシュフローを増加させることが出来る余地が大きいという点が挙げられます。

また二つ目の理由としては、大きい物件の方が多くのまとまった資金を運用することに適しているからです。基本的に不動産ファンドというのは通常10億円超の物件を投資対象としています。そのため不動産ファンドは投資の対象として都心のオフィスビルを選ぶことが多くなるのです。

不動産ファンドの物件の取得方法というのは様々あるようで、一般企業や個人から相対取引で物件を取得するということもあれば競争入札で取得することも多いです。また一方で売却先はというとJ-REITが最も多くなります。これはJ-REITは資金調達力があり取引が確実であることに加えて、比較的高く物件を購入してくれることから出口として最有力候補となっているのです。

まとめ

いかがでしょうか。不動産ファンドというのはどちらかと言うと、まだプロ向けの投資と言う側面が強いように感じられます。やはり不動産を扱っているということから、投資の方法としては難しい所があるのかも知れません。

しかし近年ではJ-REITという不動産投資信託などもあります。このJ-REITなら株式と同じように証券会社を通しての取引が出来ますし、証券会社にネット口座があればインターネットで簡単に取引をすることも出来ます。一般の投資家でも比較的簡単に取引することが可能なので、良かったら参考にしてみて下さい。