失敗しない【不動産投資ローン】金利相場や注意点

会社員の副業としても最近人気の不動産投資。でも普通の住宅ローンは使えない、ということはご存知でしたか？「え、知らない」という人は要注意です。不動産投資には、専用のローンを使うのが大前提です。そこで、不動産投資とローンの関係を解説します。

不動産投資に使えるローンは？

「不動産+ローン」というと、どうしても自分の家＝住宅を購入するときのローンを思い浮かべてしまうかもしれません。いわゆる住宅ローンですね。でも、不動産投資に使えるか？というと……答えはノーなんです。理由を説明します。まずはこれをしっかり頭に叩き込んでくださいね。

住宅ローンは原則として使えない

そもそも、住宅ローンは「自ら居住する住宅を購入するための資金」に充てることを目的として、一般消費者が利用しやすい条件で資金を貸し付けるのが目的です。住宅ローンの中でも一番メジャーな「フラット35」の商品説明にも、次の一文が盛り込まれています。

お申込みご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金
出典： www.flat35.com

つまり、あくまで自分か家族、親戚が住むための家を買う目的でしか、住宅ローンは使えません。少し前までは、中古住宅のリフォーム資金ですら、住宅ローンで賄えなかったくらいなんですよ。なお、最近ではリフォーム資金も含めて貸してくれる住宅ローンも出てきましたので、住宅ローンの対象は拡大されつつあります。

少し話がそれてしまいましたが、住宅ローンはあくまで自分（と家族、親戚）が住む家を前提としたものであり、自分で住まない不動産を取得するためには使えないのです。つまり、不動産投資に住宅ローンを使うのは原則として、無理です。

もし、住宅ローンを使って、不動産投資用の物件を購入したことが発覚した場合、目的外利用ということで裁判に発展する可能性もあります。危ない橋は渡らないほうが無難です。

ただし、住宅ローンを使った不動産投資の例として、「アパートやマンションを建て、その一部に自分たちが住む」という手段もあります。しかし、専有面積の規定など、細かい規定をクリアしなければいけません。そのため、気軽に取り組める不動産投資ではないのは確かです。

【フラット３５（リフォーム一体型）】のご案内：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

参照元：住宅金融支援機構（2016年1月時点、著者調べ）

なお、フラット35の利用条件についてもっと詳しく知りたい方は下記リンク先記事をご覧ください。

【フラット35の利用条件】知っておきたい！住宅ローンの基礎｜

家と建てるというのは一生のうちでも特に大きなイベントの一つです。大抵の場合は住宅ローンを組むことになると思いますが、最近では「フラット35」という住宅ローンが注目されているようです。フラット35を利用する際に役立つ、条件などの基礎知識をいくつかご紹介したいと思います。

アパートローンという名前が一般的

では、不動産投資にはどんなローンを使えばいいのでしょうか？答えは簡単です。「専用のローンを使うこと」です。一般的に、不動産投資用のローンは住宅ローンと分ける、という意味で「アパートローン」とも呼ばれています。下記のように様々な金融機関でアパートローンが用意されているので、不動産投資に興味を持ち始めたら、まずは資料請求をしてみましょう。

みずほ銀行：アパートローン

参照元：株式会社みずほ銀行（2016年1月時点、著者調べ）

賃貸マンション・アパートローン：三菱ＵＦＪ信託銀行

参照元：三菱UFJ信託銀行株式会社（2016年1月時点、著者調べ）

アパートローン ： 三井住友銀行

参照元：株式会社三井住友銀行（2016年1月時点、著者調べ）

リンクとして紹介した銀行以外にも、たくさんの金融機関で扱っています。まずはお近くの金融機関に足を運んでみましょう！「ちょっとアパート経営を考えておりまして……」とでもいえば、すぐに商品紹介をしてくれるはずです。説明を聞くだけならタダなので、まずは行動です！

なお、アパートローンと住宅ローンの違いについて、もっと詳しく知りたい方は下記リンク先記事をご覧ください。

アパートローンとは何なのか？住宅ローンとの違いを徹底検証｜

「アパートローン」というサービスをご存知でしょうか？名前からして集合住宅に使えそうなローン？という印象ですが、その中身はどんなものなのでしょう。同じ不動産に関するローンと比較検討しながらサービスの内容を解説します。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンの概要について説明したところで、基本的な性質の話に移っていきたいと思います。

?変動金利が基本

ローンには、変動金利と固定金利の2種類の商品があるのはご存知ですか？大まかに説明すると、次のような違いがあります。

・変動金利：市場金利に応じて、一定期間ごとに金利が変わる。
・固定金利：市場金利と関係なく、借入期間を通じて金利が一定である。

正確な定義はまだあるのですが、まずはこの2つの違いを頭にいれておけば十分でしょう。そして、基本的に不動産投資ローンは、変動金利を採用している商品が多いです。（※一部固定金利の商品もあります。）

変動金利の場合、市場金利に応じて返済計画が全く違ったものになってしまう可能性もあります。金利の動向に常に気を付けるとともに、わからないことがあったらすぐに金融機関の担当者に話を聞くという細かなフォローが大事です。

また、ローンの書類は知識がないと読みこなせないことが多いです。ローンに関する知識はしっかり勉強して臨みましょう。これもやっぱり、わからない場合は金融機関の担当者に聞けば、大抵解決してしまいます。

変動金利とは | 愛知銀行

参照元：株式会社愛知銀行(2016年1月時点、著者調べ）

下記リンク先記事では固定金利と変動金利の違いについて詳しくご紹介していますので、こちらも参考にしてください。

【固定金利と変動金利】わたし向きの住宅ローンはどれ？｜

住宅ローンを検討していくと固定金利と変動金利の商品があることが分かっていくと思います。「何が違うんだろう？」「自分たちにはどちらが向いているんだろう？」と悩んでいる人のために、それぞれのローンの特徴やそれぞれの金利に向いている人はどのような人なのかをお教えします。

?住宅ローンより金利の相場は高め

これも一般論ではありますが、住宅ローンに比べると、不動産投資ローンは金利が高めに設定されています。住宅ローンの金利は大体1.0〜3.0%程度ですが、不動産投資ローンは低ければ1.0％台のものもありますが高ければ7.0%を超える場合があります。

これは不動産投資は利益を上げるためにやるのが基本である一方でリスクも伴うため、当然それに見合った金利をもらうのが当然である、という考え方があるのかもしれません。金利の高さを考慮した資金計画を立てるのが、不動産投資成功のカギでしょう。くれぐれも、無理な借入れはしないようにしてください。

また、住宅ローンの場合は金融機関によって金利の差はそれほどありませんが、不動産投資ローンの場合は金融機関ごとに金利の差が大きいのも特徴です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは | スマイスターコラム

参照元：株式会社シースタイル(2016年10月時点、著者調べ）

不動産投資ローンの金利については、後で詳しくご紹介します。住宅ローンの金利については下記リンク先記事でご紹介していますので、こちらをご覧ください。

＜住宅ローン初心者編＞金利を比較して賢く選びましょう！！｜

住宅ローンを選ぶときに、どんな金利タイプを選ぶかはとても重要ですね。金利が安い所を選んで利子の額をできるだけ抑えたいと思っている方私を含めて多いかと思います。今回はローンの金利についてわかりやすく解説していきます。

?メガバンク＞信用金庫、地方銀行＞ノンバンク

いきなり不等号を使ってなんだ？と思われたかもしれません。これは何を示しているかというと、「右に行けば行くほど、借りるのが簡単になる」という意味です。つまり、審査通過の難易度を示しています。メガバンクで借りられれば、信用されている証ともなりますので、不動産投資を続けていく上で有利になります。でも、なかなか審査に通るのは難しいです。

一方、消費者金融・クレジット会社・信販会社などのいわゆるノンバンクは比較的借りやすいとも言われています。しかし、金利が高いです。また、他の金融機関に新規で申し込みを行う場合、ノンバンクでの借入実績がマイナスに響く可能性もあるというのも事実でしょう。一体どこで不動産投資ローンを借りるのがいいのか、というのは、その人によって答えは異なります。しかし、可能であれば、銀行や信用金庫で借りられるよう、努力をしたほうがいいかもしれません。

不動産投資コラム【第54回】|不動産投資の和不動産

参照元：株式会社和不動産(2016年1月時点、著者調べ）

?審査では物件も重視される

不動産投資ローンの審査に当たって、見られている項目はなんでしょうか？住宅ローンの場合、物件も審査対象ですが、特に「借りる人」の属性が重視されています。例えば、こんなポイントです。

・継続して安定した収入があるか？
・勤務先のスペックはどのくらいか？
・他のローン、クレジットカードの利用状況はどうか？
・そのほか、ローンの返済に当たってリスクとなる要因はないか？（持病の有無など）

もちろん、不動産投資ローンにおいても、これらの点は見られます。それに加え、不動産投資ローンでは「投資対象となる物件の属性」が重視されているのです。大雑把に言えば「その物件に投資したところで儲かるのか？」という点です。不動産投資ローンを組む際は、この点にも留意する必要があるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローン 審査基準の違いとは? | ZUU online

参照元：株式会社ZUU(2016年1月時点、著者調べ）

不動産投資ローンの審査のポイントについては、下記リンク先記事で詳しくご紹介していますので、こちらも参考にしてください。

《不動産投資ローン》あなたもオーナーに！審査のポイントとは？｜

サラリーマンでも始めている人が増えている「不動産投資」。始めてみたい思ったときにまず気になるのが「ローンの審査に通るか」ですね。不動産投資ローンと通常の住宅ローンとでは審査基準が大きく異なります。不動産投資に興味がある人は必見です！

不動産投資ローンを利用するときの注意点は？

不動産投資ローンの基礎知識について学んだところで、実際に利用していく上での注意点をいくつかまとめたいと思います。

?頭金０は危険

このコラムを読んでいる人の中には、住宅ローンを組んでマイホームを買った、という人もいるかもしれません。そんな人に質問です。「頭金、どれぐらい用意しましたか？」大事な買い物の話なので、さすがに覚えていますよね。0、という人はなかなか少ないのではないかと思います。一般的に、頭金は物件価格2割は用意しておきたいところです。

もちろん、不動産投資ローンだってこの例にはもれません。ある程度は頭金を用意するのが基本、と考えてください。不動産投資の案件を扱う業者の中には「頭金0から投資ができます」といったキャッチコピーを使っている会社もあります。しかし、頭金0だと不動産投資ローンの審査に通るのはかなり厳しいです。また、無理な返済計画を立てる可能性もあるので、オススメはできません。ある程度お金を貯めてから望むか、自分が用意できる頭金の範囲で物件を探すかの選択が必要になります。

住宅ローンの頭金と毎月の返済額の目安｜賢く暮らす｜ハトマークサイト

参照：公益社団法人　東京都宅地建物取引業協会（2016年1月参照、著者調べ）

頭金のことについてもっと詳しく知りたい方は、下記リンク先記事をご覧ください。

マンション購入時の頭金はどれくらい必要？相場や平均額も説明！｜

マンションを購入する際に必要となる費用には、さまざまな諸費用がかかってきます。そして、物件を買う際に手付金として前払金が必要となるケースもあります。「頭金なんてよく分からない」人に頭金についてレクチャーします！

?自分の身の丈をわきまえる

では、不動産投資ローンに通るにはどうしたらいいのでしょうか？そのあたりの話もしてみましょう。一番大事なのは、「自分はどれぐらい頭金を用意できて、どれぐらいローンで賄えばいいのか？」という数字を明確にすることです。資金計画は「現実にいくら用意できるか」を冷静に分析するところから始まります。言い換えれば、自分の身の丈をわきまえることです。いくら魅力的な物件があったとしても、無理な資金繰りで買うのはやめましょう。途中で不動産投資ローンが支払えなくなって、泣く泣く物件を手放さざるを得ません。そうなってしまうと元も子もないのはお分かりですよね。

?物件の魅力度を考える

資金計画とともに、考えてほしいことがあります。それは、「不動産投資は、物件を借りて住んでくれる人がいないとお金にならない」ということです。繰り返しになりますが、不動産投資は家賃収入で収益をあげることを前提とした投資です。つまり、魅力のない物件を買ってしまったら、誰も住んでくれない可能性があることは肝に銘じてください。では、何をもって魅力的な物件とするのかを考えてみましょう。次のポイントに着目してみるといいかもしれません。

・立地：インフラが整っている、学校の公共施設が近いなどはプラス要因です。
・築年数：新築は確かにいいです。しかし、新築物件であっても、誰かが住んだ時点、もしくは誰も住まないで1年経過した時点で中古物件になります。あくまで、物件の状態がどうかで判断するべきです。
・構造：耐震構造がしっかりしていれば、プラス要因となります。
・治安：借りてもらう人のターゲットとして女性を想定している場合、特に重視すべきポイントでしょう。

もちろん、ここであげた以外にも、物件の魅力を形作る要素はたくさんあります。一番大事にしてほしいのは、案外「自分だったらこの物件に住んでみたいか？」という気持ちかもしれません。

?事前にシミュレーションする

不動産投資を始めるにあたって重要なのが事前のシミュレーションです。住宅ローンであればシミュレーションするのは主に返済についてだけですが、不動産投資ローンの場合はどれくらい収益を上げることができるかのシミュレーションも必要になります。この収益シミュレーションによって、知るべきなのは?自己資金の回収がいつできるか、ということと?利益を確定する時期をいつにすべきかということです。

?利益を確定する時期を知る必要がある、というのはそのままその物件を持ち続けるより他の物件に買い換えた方がより大きな利益を得ることができる可能性があるためです。利益確定の時期は、一般に大規模修繕が必要となる時期や、売買に関する税率が変わる時期（5年経過時点で譲渡にかかる税金は39％から20％に変わります）で検討されることが多いようです。ただし、個人の不動産投資ローンの場合は借入れ期間は長期に渡るので、ローン残債との関係から、ローン完済の時点を利益確定の時期とする方法もあるそうです。

不動産投資ローンについての収益シミュレーションは下記リンク先で可能ですので、ぜひご利用ください。

収益シミュレーション｜投資用物件を購入するなら東急リバブル

参照元：東急リバブル株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

このような無料のシミュレーションツールを利用する以外にも、不動産業者への相談も有効です。事前に正確なシミュレーションを行って、投資判断を誤らないようにしましょう。

投資判断に欠かせない投資シミュレーション [不動産投資] All About

参照元：株式会社オールアバウト(2016年10月時点、著者調べ）

下記リンク先記事では、各種ローンの返済シミュレーションについて詳しくご紹介していますので、こちらも参考にしてください。

返済シュミレーションでかしこく返済計画！繰り上げ返済やコツ｜

住宅や車の購入、または突然の大きな出費でローンを組むことがあるでしょう。ローンは金利がつきものですので、いつまでにいくら返すのかきちんと把握しておく必要があります。ローンを組む方は返済シュミレーションでしっかり計画を立てましょう！

?書類はきっちりそろえる

不動産投資ローンの手続きは、言い換えればお金を借りるという大事な手続きです。書類に不備があるだけで、審査からはじかれる、というのも全く珍しいことではありません。書類は時間をかけて、しっかり用意しましょう。どこに何を書くかチェックし、下書きをしてみるといいかもしれません。また、印鑑を押す場所もかなりたくさんあります。押印漏れがないように気を付けましょう。可能なら、不動産投資をあっせんする会社の担当者と打ち合わせをして、書類のチェックをしてもらうといいでしょう。

?複数の金融機関をあたる

不動産投資ローンの審査に通るのは、案外難しいです。特に初心者の人なら、どうすればいいかもわからないので、一度で審査に通るのは厳しいでしょう。でも、「一度で通らなくて当然」という気持ちでいたほうが、心理的には楽かもしれません。そのためにも、複数の金融機関を当たるつもりで取り組みましょう。これもやはり、不動産投資をあっせんする会社の担当者との綿密な打ち合わせが必須です。「A銀行がだめならB銀行、B銀行がだめならC銀行……」というように、スケジュールを組むのも悪い選択ではないです。

?審査に通らなかった場合のことも考える

審査に通らないのには、何等かの原因があるはずです。本人の属性に問題があるのか、物件の属性に問題があるのか……どちらともいえない、という場合もあるでしょう。しかし、本人の属性に問題がある、とみなされていたなら、今持っている属性で通る金融機関からの融資を受ける方向で動きましょう。一方で、物件の属性に問題があるなら、新たな物件を探す方向で動くのも一つの手段です。

なお、各種ローンの審査が通らない理由については下記リンク先記事で詳しくご紹介していますので、参考にしてください。

ローンの審査が通らない！？理由を調べるときの5つのポイントとは？｜

住宅ローンや教育ローン、車のローンなど各種ローンを組むとき、必ず行うのが金融機関による審査です。その理由を金融機関は教えてくれません。なぜ落ちたのか、５つのチェック項目に沿って、ローンの審査が通らない理由・原因を自分で調べてみましょう！

金利や借入れ期間を金融機関ごとに比較！

１．条件が緩くて借りやすい【オリックス銀行】

不動産投資ローンに積極的な姿勢をとっている金融機関の一つがオリックス銀行株式会社です。まず、金利についてですが、変動金利型の他にも不動産投資ローンとしては珍しく固定金利型があります。ただし、固定金利になるのは一定期間のみです。

・「3年固定特約型」：3.300％
・「5年固定特約型」：3.500%
・「変動金利型」：3.675％

なお、55歳未満・年収700万円以上など一定の要件を満たす場合は、上記の金利から1.0％割引されるそうです。1.0％とはいえ借入れ額が大きい分、お得になる金額も大きくなりますから、条件を満たす方はオリックス銀行株式会社を候補に入れると良いかもしれませんね。

借入れ期間は原則として35年までです。不動産投資ローンとしては長めですね。ただし、年齢や不動産の条件によってはさらに短くなることもあるようです。また、借入れ限度額は1,000万円以上2億円以内とされています。

なお、申込みの前提として下記の条件を満たす必要があります。1番目の「東京・大阪・福岡」に行かなければならないという点が、遠方に住んでいる場合は不便になりそうですね。

・当社東京・大阪・福岡住宅ローンプラザへご来店可能な方。
・お借入時の年齢が満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方。
・同一勤務先に3年以上勤務されている方（自営業の場合は営業開始後3年以上経過されている方）。
・前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、ご返済期間中、安定した収入が見込める方。
・団体信用生命保険にご加入いただける方。
・保証会社の保証が受けられる方。
・資産管理会社※でお借入をご希望の場合は、住宅ローンプラザへご相談ください。
※ 実質的に不動産賃貸・管理のみを目的とした会社
出典： www.orixbank.co.jp

不動産投資ローン | オリックス銀行

参照元：オリックス銀行株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

下記リンク先記事でもオリックス銀行株式会社の不動産投資ローンの金利について詳しくご紹介していますので、こちらも参考にしてください。

オリックス銀行の金利は預けても借りても高ポテンシャルだった！｜

オリックス銀行へお金を預ける、またはお金を借りる。どちらにも共通するのが金利ですね。ネット銀行の有利さ発揮している同銀行は、預金金利が低いこの時代にあっても高水準のようです。また不動投資ローンにおいても積極的ですから利用しない手はないですよ

2.積極性No.1！【スルガ銀行】

スルガ銀行株式会社は一般にはあまりなじみのない銀行かもしれませんが、不動産投資業界では知らない人はまずいないと言われるほど、不動産投資ローンが有名な銀行です。このスルガ銀行株式会社の不動産投資ローンは「ドリームライフアセット」という商品名で、利用できるのは50歳以上となっています。オリックス銀行株式会社が55歳未満を優遇していたのとは反対に、スルガ銀行株式会社では中高年のみを対象にしているのですね。

金利は変動金利で、原則4.5％だそうです。２.300〜3.675％で借りられるオリックス銀行株式会社に比べるとかなり高めな印象ですよね！ただし、東京及び東京近郊・名古屋・大阪などの都市部では3.5％で融資する場合もあるそうです。期間限定で行われるようですので、気になる方はスルガ銀行へ問い合わせてみてください。

借入れ期間は30年までですが、最終の返済時に82歳未満である必要があるので、最長の期間で借りられるのは50〜52歳未満の人ということになります。借入れ限度額は10万円以上1億円以内です。また、申込み条件は下記のように定められています。

・契約時年齢が５０歳以上の方で、最終返済時の年齢が８２歳未満の方
・安定的収入または一定資産からの安定的な返済が可能である方
・現在までの人生を堅実に過ごされ、一定の社会的責任を果たされてきたと判断できる方
勤務先・勤続年数・経営年数（事業者の場合）等は問いません
出典： www.surugabank.co.jp

積極性ではNo.1との声もあり、地方銀行ながら融資対象はほぼ全国となっています。また、他の銀行で借りられなくてもスルガ銀行株式会社なら借りられる、ということもあるそうです。ただし、そのように他の銀行からは借りられない物件の場合は収益性が低い可能性があるので、スルガ銀行株式会社なら借りられるから、ということで不動産投資を安易に始めると結局失敗するケースも中にはあるようです。このような事態を防ぐためには、事前の投資シミュレーションをしっかりするようにしましょう。

ドリームライフアセット｜スルガ銀行

参照元：スルガ銀行株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

融資：スルガ銀行の特徴

参照元：株式会社リンク(2016年10月時点、著者調べ）

3.シティバンクから事業譲渡【SMBC信託銀行】

株式会社SMBC信託銀行は、2015年にシティバンク銀行株式会社から事業譲渡を受け「PRESTIA（プレスティア）」というブランド名で不動産投資ローンを行っています。金利タイプが豊富で、下記のように5種類もあります。また、全て一定期間は固定金利となっています。

・固定金利型（1年型）：年3.13%（固定期間1年間は年2.13％）
・固定金利型（3年型）：年3.35%（固定期間3年間は年2.35％）
・固定金利型（5年型）：年3.45%（固定期間5年間は年2.45％）
・固定金利型（7年型）：年3.65%（固定期間7年間は年2.75％）
・固定金利型（10年型）：年3.10%（固定期間10年間は年2.20％）

上記は基本プランですが、契約金額が5,000万円以上など一定の条件を満たす場合は金利が優遇され、1.10〜1.40％割引されます。

借入れ期間は最長30年まで、借入れ限度額は500万円以上1億円以内です。また、申込み条件は下記のように定められています。

・お借入時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満75歳未満の方。
・当行指定の団体信用生命保険にご加入いただける方。
・日本国籍の方、または日本に居住されている外国籍の方。
・前年度のご年収（自営業の方は申告所得）が700万円以上の、安定した収入がある方。
出典： www.smbctb.co.jp

ただし、融資対象エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉のみとされていますので、ご注意ください。

不動産投資ローン | ローン・融資ならSMBC信託銀行

参照元：株式会社SMBC信託銀行(2016年10月時点、著者調べ）

ソニー銀行など不動産投資ローンが無い金融機関も

多くの金融期間で不動産投資ローンは取り扱われていますが、商品として不動産投資ローンを展開していない金融機関や、不動産投資ローンの取り扱いをやめた金融機間もあります。

例えば、ソニー銀行株式会社では現在は不動産投資ローンの取り扱いはありません。また、SBIモーゲージ株式会社はかつては不動産投資ローンの取り扱いがあったのですが、2015年にアルヒ株式会社に社名を変更しており、このアルヒ株式会社は現在住宅ローンしか取り扱っていないようです。

このように、不動産投資ローンの取り扱いを以前はしていたのに現在は行っていない金融機関もいくつかあるので、不動産投資ローンを探す際は注意してください。

商品一覧｜MONEYKit - ソニー銀行

参照元：ソニー銀行株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

住宅ローン | アルヒ株式会社

参照元：アルヒ株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

借り換えの仕方は？

不動産投資ローンも借り換えできます

ローンの借り換えとは、現在のローンの残債を全額返済できる金額のローンを新たに借り入れ、その新しい借入れ金で元のローンの完済をすることです。住宅ローンやカードローンなどでより金利が安いローンへの借り換えが行われるように、不動産投資ローンでも借り換えを行うことは可能です。しかし、不動産投資ローンの借り換えならではのクリアしなければならない条件があります。

1.ローンの延滞、物件への差し押さえがない。
2.ローンの残債より課税明細上の評価額のほうが高い。
3.入居率が８０％である。
4.対象物件の家賃収入以外に収入がある。または連帯保証人で収入を確保できる。
5.相続人が連帯保証人になることに同意している（債務者が高齢の場合）
出典： ninbai-saisei.com

必ずしも上記の条件を満たさなければ借り換えができない、というわけではありませんが、これらを満たすと借り換えが認められる可能性は高い、と言うことができるようです。

アパートローン借り換えを自分で行うための全知識

参照元：不動産事業再生支援株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

借り換えのメリット

借り換えを行うメリットとしては、金利を低くすることになるため、利息返済の負担が軽くなり、総支払い金額を減らすことができます。不動産投資ローンは借入れ額が高額ですから、たとえ1％しか金利が変わらなかったとしても、トータルで数百万円お得になる可能性があります。

手元のお金が増えれば、物件の修繕に使うことができます。資産価値を下げないために定期的なメンテナンスは不可欠ですので、修繕費用を積み立てることができるのは大きなメリットです。また、物件を買い換える資金にも使えます。貯蓄が増えることはローンの審査で有利に判断されますし、買い換えの際に頭金を多く入れることもできます。

さらに、借り換えで今よりも大手の金融機関から融資を受けられることになった場合、金融機関からの信用を高めることができる可能性もあります。このことは、次の物件の購入でローンを組む際に有利になります。

不動産投資ローンの借り換え ｜ 不動産投資の基礎知識

参照元：株式会社アルティメット総研(2016年10月時点、著者調べ）

借り換えのデメリット

不動産投資ローンの借り換えにはメリットしかない、というわけではありません。

まず、借り換えを行う場合、前の金融機関により設定された抵当権の登記を抹消し、新たに借りる金融機関の抵当権を設定する登記をすることになりますが、これに結構な費用がかかります。抵当権の設定登記には融資金額の0.4％の登録免許税という税金がかかるので、例えば5,000万円の融資を受ける場合は20万円かかります。さらにこれ以外に抵当権の登記を依頼する司法書士に支払う報酬も必要になります。これらに加え、繰上げ返済をするのに手数料もかかります。

このような諸費用の合計額を考えると、借り換えをしても実際にはあまりお得にならないというケースもあります。そうだとすると、書類を揃えて手間と時間をかけるのにはわりが合わない、ということもあり得ます。借り換えによりどれくらいお得になるのか、そして借り換えのためにかかる費用はいくらになるのか、予め計算するようにしましょう。

また、借入れ期間が短くなることも多いです。金利が下がって総支払い金額が減ったとしても、返済期間が短くなることで月々の返済額は上がってしまうこともあります。そうすると、今までよりも毎月の収支が悪化して、返済の負担が大きくなる可能性があります。そのため、借り換えにより無理なく返済が続けられるかどうかのシミュレーションが大事になります。

借り換えをしない理由 〜金利交渉の隠れたデメリット〜|不動産投資の健美家(けんびや)

参照元：健美家株式会社(2016年10月時点、著者調べ）

まとめ〜不動産投資で成功するために

ここまで、不動産投資ローンについて、まとめてみました。最後に、不動産投資で成功するために必要なものは何か、ということを真剣に考えてみたいと思います。

やはり、一番大事なのは「手間をかけること」ではないでしょうか？不動産投資は、家賃収入を得る、という意味で不労所得が得られる手段とみなされがちです。しかし、実際は綿密な情報収集、入居者のフォローなど本当にやることがたくさんあります。立派なビジネスです。

ちなみに、筆者の知人にも不動産投資をしている人がいますが、「誰だよ、不動産投資が不労所得なんて言ったのは……」が口癖です。「何もしないでお金が入ってくる」手段として不動産投資を考えているなら、その考えを捨てるのが先決です。手間暇かけなければいけないという意味では、不動産投資だって立派な労働かもしれません。

ただ、その手間暇を惜しまなければ、いい結果が得られるでしょう。上手に使えば、あなたの人生を豊かにする手段であるのは間違いないようです。不動産投資をしたいと思ったら、まずは勉強して、「どういう物件なら人を集められるか？」を真剣に考えてみてください。その思いが固まれば、不動産投資ローンの審査でも、いい結果が出せるかもしれません。