家賃収入？不動産投資を始める資金100万円は？

普段は普通の会社員。年収は400万円。老後のためにも他で何か収入が得たいけど、家賃収入ってどうなのだろう？始めてみたいけど、損しないのか不安。コツってあるの？そう思っている方のために、家賃収入の基本からまとめてみました。

サラリーマンと家賃収入

家賃収入と聞くと、どうしてもお金持ちしか得られないものというイメージがあります。しかし家賃収入を得ること、つまり不動産投資をすることは一介のサラリーマンにも可能です。ここでは事業規模の不動産投資ではなく、サラリーマンが不動産投資、主に中古マンションを購入して賃料で不労所得を目指す場合について考えていきたいと思います。

投資というからにはもちろんリスクが伴います。低リスクで高収入を目指す家賃収入を得る方法はどういったものがあるのか、一緒に考えてみましょう！

サラリーマンの不動産収入によるリスク

不動産投資は長期的な視点で、老後の年金がわりにと行う人が大半で、サラリーマンの場合ワンルームマンションを一戸買って家賃収入を得るのが典型的なパターンだそうです。ワンルームマンション一戸といっても、1千万円以上するものがほとんどなので、多くの人はローンを組んで購入することになります。

しかし無理なローンを組んで返済に追われることになると、入居者が見つからず空室になってしまった時や家賃滞納トラブルがあった時、また金利上昇時などに厳しい状況に陥ります。また買っておしまい、ではなく固定資産税・都市計画税などの税金、保険料、管理費、修繕積立金などがかかってくることも忘れてはいけません。賃料が単純に懐に入るわけではないのです。

またローン支払いに困窮して売却することになったとしても、その時点で資産価値が下落している可能性も考えられます。売却してもローンが完済できない危険もあるということを忘れずに、家賃収入と借入高の折り合いについてしっかりと考える必要があります。

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サラリーマン大家で副収入　不動産投資の基礎知識　　：日本経済新聞 参照元：日本経済新聞社（2016年4月時点、著者調べ）
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家賃収入は副業じゃないの？

家賃収入には興味があるけど会社は副業禁止、そういう方も多いのではないでしょうか。しかし、一般的な会社員はもちろん公務員も不動産投資が副業にあたらない可能性が高いのでご安心ください。考えてみてください。不動産投資をしようと思わなくても、親族の死亡により不動産を相続する方は多くいます。その時、それを理由にその方が会社をクビになるなんてことはあまり聞かないですよね。

どの程度の不動産投資が副業とみなされないのかは、会社・自治体によって異なりますので詳しくはお勤めの会社の規定を参照するといいでしょう。ちなみに国家公務員の場合は下記のとおりです。

＜国家公務員の副業とみなされない不動産投資の範囲＞
・独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟未満であること。
・独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室未満であること。
・土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件未満であること。
・賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものでないこと。
・賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものでないこと。

人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について

参照元：人事院規則（2016年1月、著者調べ）

個人が始める不動産投資の範囲内であれば、十分クリア出来る内容だと個人的には思います。ちなみに不動産投資は副業ではありませんが、不動産所得として確定申告が必要です。毎年、忘れずに申告をするようにしましょう。

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人気の〈不動産投資〉サラリーマンが失敗しないための注意点｜ 「不動産投資セミナー」や「不動産投資相談会」など世間ではちょっと意識高い系の方のための不動産勉強会への参加募集広告をよく目にします。本当に平凡なサラリーマンが不動産投資で大成功！夢の億万長者に成れるのでししょうか？まずは不動産投資とはどんなものかをご説明しながら、失敗しない不動産投資を学んでいきましょう。
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不動産投資用ローン

自己資金100万円から可能？

家賃収入を得ようと思って気になるのは、やはり最初の自己資金ではないでしょうか。不動産投資と聞くと物件を一括で購入する必要があるような気がする方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。様々な銀行で不動産投資用のローンを提供しています。

不動産投資用ローンを利用すれば、自己資金100万円程度でも不動産投資を始められるとよく聞きますが、実際は自己資金が少ない場合ローン審査はかなり厳しくなります。また、諸費用として物件価格の1割程度は現金が必要となります。

自己資金を少なくしたい場合、融資を受けたい金融機関に貯蓄が多くある場合などは審査に通りやすくなると思われますので、メインで貯蓄している金融機関を利用するといいかもしれません。

《不動産投資ローン》あなたもオーナーに！審査のポイントとは？｜

サラリーマンでも始めている人が増えている「不動産投資」。始めてみたい思ったときにまず気になるのが「ローンの審査に通るか」ですね。不動産投資ローンと通常の住宅ローンとでは審査基準が大きく異なります。不動産投資に興味がある人は必見です！

不動産投資用のローンってどんなものがあるの？

さて銀行で提供している不動産投資用のローンですが、一般的に自分の家を購入する住宅ローンより金利が高いのが特徴です。しかし住宅ローンと同様に、公務員や会社員はこの不動産投資用ローンも審査が通りやすいといえます。それでは、実際に銀行で提供している不動産投資用ローンを見ていきましょう。

＜不動産投資用ローン＞
・オリックス銀行：3年固定型年2.3%。5年固定型年2.5%
・住信SBIネット銀行：不動産投資担保ローン年2.99%〜8.9%
・東京スター銀行：スター不動産担保ローン年0.95%〜8.75%
・株式会社セゾンファンデックス：セゾンのローン百選『不動産担保ローン』投資物件購入コース年3.8%

不動産投資ローン | オリックス銀行

参照元：オリックス銀行（2016年1月、著者調べ）

不動産担保ローン - 商品概要｜住信SBIネット銀行

参照元：住信SBIネット銀行（2016年1月、著者調べ）

スター不動産担保ローン | キャンペーン＆おすすめ情報 | 東京スター銀行

参照元：東京スター銀行（2016年1月、著者調べ）

不動産担保ローン（投資物件購入コース）　｜　セゾン（saison）のローン百選＿株式会社セゾンファンデックス　｜　不動産担保ローンのことならセゾン（saison）の「ローン百選」にご相談下さい。

参照元：株式会社セゾンファンデックス（2016年1月、著者調べ）

不動産投資は税金のローン控除ができない

不動産投資の場合、自分が住むわけではないので住宅ローンは利用できません。そのため住宅ローン控除も受けられません。住宅ローン控除は、契約者が担保物件に住むことが前提になっています。例えばマイホームを買って数年で転勤が決まり、その間マイホームを貸す…といった場合も、契約者が住んでいないため、その時点でローン減税は受けられなくなります。

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不動産投資ローン、あなたも借りられるかも？！審査のポイントと条件まとめ｜ サラリーマンでも始めている人が増えている「不動産投資」。始めてみたい思ったときにまず気になるのが「ローンの審査に通るかに。不動産投資ローンと通常の住宅ローンとでは、審査基準が大きく異なります。不動産投資ローンの審査基準について具体的な条件や借りやすい銀行などをご紹介します。不動産投資に興味がある人は必見です！
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家賃収入！まずは、基本を抑えよう

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといって、株式などのように売買で利益を得ようとするものでは通常ありません。あくまで長期的な視点で、少しずつ利益を得ようとする投資です。老後の年金代わりに賃料を受け取るなどといった考えが代表的です。

しかし突然お金が必要になって売却したいということも発生するかもしれません。その時購入時より資産価値が上がっていれば、売却益が得られるということも稀にあるかもしれませんが、通常は損になることがほとんどです。

一般的に余程のビンテージ物件などでない限り、マンションの資産価値が経年ごとに上がっていくことはありません。売買目的で不動産投資を始めるという考えは危険です。

不動産投資の収入源＝家賃収入のみ

と考えるべきです。では逆に不動産投資に必要な経費はどのようなものがあるのでしょうか。

＜不動産投資の経費＞
・固定資産税
・借入金利
・減価償却費
・リフォーム費用
・不動産管理費用

ビジネスの基本は「投資額やランニングコストをいかに抑え、利益を大きく出すか」ということがポイントです。上記の経費で一番大きいのは物件購入費用。つまりこの物件購入費用をいかに安く抑えるかということがポイントといえます。

しかし物件購入費用が安くても、誰も借りたがらないような物件では意味がありません。それでは、どんな物件が投資物件として最適なのでしょうか。一緒に考えてみましょう。

マンションを貸すと儲かるって本当？憧れの家賃収入のウラ側とは｜

ここ数年マンションを貸すことで利益を手にする方法が注目されています。そこで、家賃収入を手にするためのポイントや注意点を確かめていきましょう。転勤や引っ越しのためにマンションを離れることがある現在、あなたにも必要な知識になるかもしれませんよ？

おすすめの物件を知りたい！

安い物件というと田舎の物件を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。しかし、いくら購入価格が安くても駅から遠く、近くに大学も工場もないような場所にある物件を借りたがる人はほとんどいないでしょう。ただ駅から多少遠くても借り手が付く場合もあります。それはファミリー層向けの物件です。単身者とファミリー層で物件の需要が違うんですね。

単身者とファミリー層ごとに、おすすめの投資物件をまとめてみます。

＜おすすめ単身者向け物件＞
・駅から10分以内
・２階以上の部屋
・都心まで乗り換えなしで30分以内もしくは東京23区
・築16年以上の中古物件

＜おすすめファミリー層向け物件＞
・駅から多少遠くてもOK
・１階もしくは一戸建て
・都心まで乗り換えなしで30分以内もしくは東京23区
・築16年以上の中古物件

上記を見ると中古物件や都心までの距離など色々なポイントがあることが分かると思います。それではそのポイントごとに更に詳しく見ていきましょう。

家賃収入のねらい目は23区！？

不動産投資で収入を安定させる基本は、空室期間を出来る限り作らないということにあると個人的には思います。様々な地方に不動産投資に最適な物件がありますが、それを考慮するとやはりおすすめは東京23区といえるのではないでしょうか。特にワンルーム・駅徒歩10分以内の物件に限ると東京23区全体の空室率は1%未満という数字も聞きます。東京23区は非常に魅力的な場所であることが分かりますよね。

また東京23区外でも会社や学校の多い新宿などに1本の電車で30分以内に到着出来る地域はやはり人気が高く空室率が少ない地域が多いようです。

23 区のワンルームマンションの空室期間は2年連続短縮 - 日本財託

参照元：日本財託（2016年1月、著者調べ）

知らないと大けが！初めての不動産投資物件、探し方と買い方の鉄則｜

主婦の方やサラリーマンなど、不動産投資を始める方が急激に増えました。古い空き家などお手頃価格の物件が増え「私も始めてみようかな」という方もいるのでは？でもその前に！後で大けがしてしまわないように不動産投資物件の探し方と買い方の鉄則をご紹介させてください。

まずは中古物件を買おう！

自分が住みたい家を不動産投資として購入しようとすると、どうしても築浅のキレイな物件に目が行きがちですよね。しかし、不動産投資の初心者にはそういった物件はおすすめではないと個人的には思います。

何故かというと築10年までは新築価格で不動産が高いことが多いからです。また築16年以降更に価格が下落します。つまり不動産売却時にその築年数が16年以上になっていた場合、購入時よりもかなり低い価格で売却することになってしまう可能性が高いんです。

しかし、築16年以上の物件を買ったときはどうでしょうか？購入時も安く買え、売却時もそこまで購入価格より下がることはありません。売却時期やリフォーム状況によっては、購入価格よりも高く売ることが可能な場合さえあります。

築年数から見た首都圏の不動産流通市場 - 東日本不動産流通機構

参照元：東日本不動産流通機構（2016年1月、著者調べ）

買ったらすぐにリフォームがいい!?

安くて駅近くの中古物件を買ったけど内装がすごく汚く、借り手がつきそうもなかったらどうしますか。せっかくの物件、空室にしてしまったら家賃収入どころかマイナスですよね。そのために、中古物件を買ったら必ずリフォームすることをおすすめします。リフォームすることでその物件を借りたい人が多くなります。

ちなみにリフォームはワンルームで100万円程度、一軒家でも500万円程度の費用があれば十分可能です。そのため600万円以内で中古物件を購入し、リフォームすることが家賃収入を得る一番のポイントだと個人的には思います。

500万円以内のリフォーム｜東京で低価格・質の高いリノベーションならセイワビルマスター〜東京23区、墨田区・江東区・江戸川区・台東区・葛飾区、西東京地区一部、東京寄り埼玉・千葉・神奈川〜

参照元：セイワビルマスター（2016年1月、著者調べ）

1R,1Kのリフォーム事例と費用 | 自然素材リフォームのハプティック株式会社

参照元：自然素材リフォームのハプティック株式会社（2016年1月、著者調べ）

何階かってそんなに重要？

さて、前述のおすすめ物件に階数が書いてあるのに驚いた方もいるのではないでしょうか？単身者は２階以上。ファミリー層は１階。

実は、層によって人気の階が違うんです。

単身者は防犯面や騒音などの理由から２階以上を好みます。実際、一人暮らしの女性が1階に住むとなると親御さんが止めることも多いのではないでしょうか。しかし逆に、ファミリー層は1階を好みます。実際、3LDKや2LDKなどファミリー層向け賃貸住宅の1階は上階に比べて家賃が1万円近く高いことがよくあります。

それはなぜでしょうか。

「子供がいる」。その一言につきます。子供がいると2階以上ですと子供の足音に日々、頭を悩ませながら暮らす必要があるので、敬遠されがちなんです。そのため、防音性の高い鉄筋作りの建物もファミリー層には人気といえると個人的には思います。

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【不動産投資】物件次第で高利回りと安定収入！税制面でも優遇されるワザ｜ 株式投資やFX取引と比べて今ひとつマイナーなイメージのある不動産投資...実際のところどうなんでしょう。家計支出を見ると家賃にかける費用の割合は高いですよね。ということは「収益性は結構いいんじゃない？」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。でもお金がかかりそうだし...。今回は株式投資やFX取引と比べると情報が少ない不動産投資について調べてみました。
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お買い得物件はどこで探すの？

安くていい物件っていうけれどどこで探すのか分からない、そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。最近は不動産投資用サイトも多く見かけますが、なんといっても掘り出し物物件を素人が入手しやすいのは、競合の少ない一般の不動産サイトです。

こういったサイトで毎日チェックをして、良質な物件があったらすぐに問い合わせをし、購入しましょう。いい物件はすぐになくなるのが基本です。いい物件なのに安いのは、不動産の売却者が「相続などの関係で早く現金化したい！」など事情がある場合がほとんどだからです。

家賃収入の近道は地元にある？

さて先ほどから23区や駅が近く都心にアクセスが便利な場所をおすすめしていますが、そういった場所でなくても、すぐに入居者が見つかる場所もありますよね。例えば、大きな工場の近くなど従業員が借り手になってくれる場所です。

そういった場所は地元や住んでいたことのある人以外はあまり知られておらず、競合相手も少ないです。いい物件を安く購入しやすい場所といえます。しかし、自分も知らなくては意味がないですよね。そのため、いままでの人生経験から得意な場所を決めて、そこで物件を探すこともおすすめの方法の1つです。

家賃収入ほしいけど管理って大変？

「家賃収入は得たいけど、物件の管理って自分でしなくちゃいけないの？エアコンが壊れた、とかでいちいち対応するのは、すごく大変そう…」

そういった疑問を持つ方はご安心ください。もちろん自分でやっても問題ありませんが管理会社に管理料を支払うことで、そういった面倒をすべて管理会社が引き受けてくれます。物件を購入したら、管理会社に任せるといいでしょう。

管理会社はどこがいい？

管理会社に任せてすごい料金を請求されたという話を耳にすることが時々あります。そうった経験をお持ちの方は、あまりよくない管理会社を選んだのだと個人的には思います。管理会社には地元密着の不動産会社が経営している管理会社、大手不動産会社が経営している管理会社、投資用マンション向け不動産会社経営の管理会社の3種類があります。

地域密着の不動産会社は地域密着だけあって、地元に強い印象があります。しかし、管理内容や管理費用は会社によって結構、変動が激しい印象があります。大手不動産会社は大手だけあって、ある程度決まった形であることも多く、分かりやすい印象です。最後の投資マンション向け不動産会社はマンションについての知識が豊富な印象です。ただ物件から遠い場所にあることも多く、緊急時の対応ができないこともあるのが難点です。

「どの管理会社にするか？」。これは大きくランニングコストに影響します。家賃の振込みが遅れる、管理料が高すぎる、利用者とのやり取りを報告しない、緊急時でもないのに対応方法の確認をしない、など安心できない会社には頼まないように心がけたほうがいいといえるでしょう。

不動産所得と税金の計算

サラリーマンと所得税率

サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合わせた額の税率が適用されます。

例えば年収600万円の単身者の場合、給与所得控除後の所得額は426万円となります。ここから基礎控除38万、社会保険料控除（約）54万、生命保険料控除5万などを引くと、課税所得額は329万円程になるので、所得税率はギリギリ10％、控除額は97,500円となるため、所得税額は231,500円になります。

ここに家賃収入が加わると、どうなるでしょう。1,000万円（土地200万、建物800万）、築10年の鉄筋コンクリート造マンションを購入し、管理費込みで毎月8万円の家賃収入があると仮定して考えてみましょう。ローン返済額は毎月5万円（元金3万円・利息2万円）とした場合、

〈収入〉
・8万円×12カ月＝96万円

〈経費〉
・固定資産税：79,900円
・都市計画税：17,800円
・建物減価償却費：20.8万円
・借入金利分：2万円×12カ月＝24万円
・火災保険料：6万円
・管理費・修繕積立金：7千円×12カ月＝84,000円
計：689,700円
（※固定資産税の評価額は各70%で計算）

収入960,000円−経費691,866円＝所得270,300円

これで、課税所得329万円＋不動産所得27万円＝356万円となり、所得税率が20％のラインに突入してしまいます。税率は20％となっても控除額は427,500円なので、急激に上がるわけではありませんが、所得税額は284,500円となります。

実際はローン保証料の年割額や、修繕などがあればそれも経費として計上できるため、20万円以下となったら申告の必要がない場合が多いと思われます。そのため上記のような購入価格のマンションを、上記のような賃料で貸す場合の実際の年間利益は20万円以下となることが多いようです。

無職になってしまったら

年度途中で退職した場合、確定申告に行く必要があるので20万円以下の不動産所得でも申告する必要が出てきます。還付を受ける場合は規定に満たない所得でもすべて申告する必要があるので注意しましょう。

ただし自主退職の場合、家賃収入のみでローンを返済していくのは難しいことが多いです。退職するからには、それだけの収入が見込める場合も多いと思われますが、ローンは完済してからにしないとかなりの負担になることが予想されるので十分検討しましょう。

家賃収入のある年金受給者の所得税

将来年金を受給するようになったら、既にローンは完済されていることが多いと思われます。借入金利を経費に計上することがなくなるため、年間不動産所得は20万円以上になると考えられますので、その場合確定申告が必要となります。

例えば65歳で年金受給中、40歳の頃、前述の例と同様に築10年のマンションを1,000万円で購入したとします。25年も経過しているので、家賃を減額していることも考えられますが、物価が上昇している可能性もあるのでそのままで考えてみると、

〈収入〉
・8万円×12カ月＝96万円

〈経費〉
・固定資産税：35,800円
・都市計画税：8,400円
・建物減価償却費：20.8万円
・火災保険料：6万円
・管理費・修繕積立金：7千円×12カ月＝84,000円
計：396,200円

収入960,000円−経費396,200円＝所得563,800円

公的年金については公的年金控除があるため、65歳以上なら多くの人は120万円の控除を受けると思われます。たとえば老齢厚生年金を150万円受け取っているとしても、所得とみなされるのは30万円になります。そこから基礎控除や社会保険料控除があるため実際には老齢年金による「所得」は発生しないことになることが多いです。しかし不動産所得がある場合は申告が必要となるでしょう。

国民健康保険料が自治体によって異なるため試算はしにくいですが、老齢年金と不動産所得を合わせた額から基礎控除や社会保険料・生命保険料控除等を引いた額に所得税率をかけます。一戸の不動産所得程度なら年間195万円を超えることはまずないと思われるので、税率は5%、仮に課税所得が50万円なら2.5万円の所得税が発生することになります。

消費税の非課税限度額

居住専用住宅であれば消費税はかかりません。商業用の店舗などを貸している場合や、駐車場を貸している場合には消費税の納税義務があります。ただ、消費税は前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合には納税義務が発生しないため、サラリーマンの不動産投資などではほぼ無縁であると思われます。

不動産所得の記帳と仕訳のしかた

ここではあくまでサラリーマンを本業とする者が、投資用マンション一戸を保有しそれを貸している場合の帳簿の付け方について見ていきたいと思います。事業規模ではないため白色申告、または10万円控除の青色申告となりますが、白色申告でも記帳が義務付けられており、帳簿を7年間保存しなくてはならない決まりになっています。

不動産所得に必要な記帳内容

白色申告の場合、収入と支出を家計簿のように記帳するだけで大丈夫です。国税庁のHPから帳簿の記帳の仕方がダウンロードできます。取引日と相手先の名前と金額などを記帳しておき、確定申告時に収支計算書に転記します。

マンション一戸だけ等の家賃収入であれば、事業規模ではないので青色申告をしても65万円の控除を受けられず、10万円の特別控除が受けられるだけになります。10万円の控除で例えば所得税率が20％だとしても、2万円しか還付されません。

ただ青色申告の場合、赤字を3年間繰り越せるので、万一家賃を回収できなかったり、入居者が見つからなかったりした場合にメリットは大きいです。白色申告の場合も10万円控除の青色申告の場合も、借方と貸方を合わせる仕訳、つまり複式簿記は必要ないのですが、資産状況を把握するためには複式簿記での記帳は大変有効だと思われます。

帳簿の記帳のしかた‐事業所得者用‐

参照元：国税庁（2016年4月時点、著者調べ）

毎月の家賃収入の仕訳

4月25日
Aさんより家賃8万円が、普通預金に振り込まれた場合の仕訳

4月25日　相手先：A
（借方）普通預金　80,000円
（貸方）不動産所得　80,000円

不動産所得（収益）が生じて、普通預金（資産）が増えたということになります。白色申告用の帳簿に書く場合は、日付、相手先名と、備考に4月分家賃、収入の金額欄に80,000円と書くだけになります。

敷金・礼金の仕訳

4月1日　Aさんと賃貸契約を締結し、敷金16万円・礼金8万円を現金で受け取った場合の仕訳

4月1日　相手先：A
（借方）現金　240,000円
（貸方）預り金（敷金）　160,000円
　　　　雑収入（礼金）　80,000円

敷金を預り金(負債）と礼金（収益）が発生し、現金（資産）が増えたことになります。こちらも白色申告の帳簿に書く場合は、収入のみで書くことになります。実際には、敷金は「いずれ返すお金」なのでややこしいですね。こういうときは複式簿記がいいと思われます。

3月31日　Aさんが退去するため敷金を普通預金から振込して返却した場合の仕訳

3月31日　相手先：A
（借方）預り金（敷金）　160,000円
（貸方）普通預金　160,000円

預り金（負債）が減って、普通預金の残高（資産）が減ったことになります。白色申告の帳簿では、日付と相手先、支出欄に金額を書き、敷金を返却した旨を記しておきます。

経費の仕訳

5月30日　固定資産税・都市計画税10万円が普通預金より引き落としされた場合の仕訳

5月30日
（借方）租税公課　100,000円
（貸方）普通預金　100,000円

税（費用）が発生し、普通預金残高（資産）が減ったことになります。帳簿上では日付と固定資産税・都市計画税の納付の旨を記し、租税公課の支出欄に金額を記入します。

消費税の仕訳

居住用住宅の場合、消費税はかかりません。駐車料は課税対象となりますが、駐車場個別契約でない場合には居住用住宅と同様に非課税扱いとなります。よって消費税の仕訳は必要ありません。

不動産所得と確定申告

家賃収入によって得る所得（収入−必要経費）が20万円以上となった場合は確定申告が必要となるため、帳簿をつけておく必要があります。ただ、サラリーマンがマンション一戸のオーナーとなるような場合、青色申告をするメリットはほぼないということですので、ここでは白色申告として話を進めていきます。

確定申告書Bの第一表・第二表・収支計算書・減価償却明細に源泉徴収票と不動産所得の帳簿を基に転記して提出します。詳細は、以下リンクの株式会社ムーブウィル様運営の不動産の学校というコラムに大変分かりやすく書かれているので参考にしていただければと思います。

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サラリーマンで不動産収入がある場合の確定申告の手続き全て 参照元：株式会社ムーブウィル （2016年4月時点、著者調べ）
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確定申告しない場合とは

給与所得者等が不動産所得を得る場合、合計20万円以内の所得であれば確定申告をする必要はありません。所得とは《収入−必要経費》となります。この場合、収入と必要経費とは

収入
・1年間に受け取った家賃合計額
・礼金
・駐車料
・保証金（返還しない額）

必要経費
・固定資産税・不動産取得税・登録免許税・印紙税等
・火災保険料の当年度分
・建物や設備の修繕費
・建物や設備の当年減価償却分
・ローン利息など
・仲介手数料
・委託管理料
・水道光熱費・通信費・弁護士・税理士報酬など

このような例になります。ただし、この《収入−必要経費》の額が20万円以下だったとしても、確定申告が必要になる場合があります。

不動産所得が20万円以下でも確定申告が必要となる場合とは以下の通りです。

・年間給与収入額が2,000万円超の場合
・不動産所得が赤字の場合
・多額の医療費を支払ったなど還付申告を受ける場合

還付申告といって税金が戻ってくる場合は、給与所得以外の所得が20万円以下であっても、すべての所得を申告する必要があります。

アパート・マンションオーナーの税務知識（Ｑ＆Ａ）｜ＡＩＣ税理士法人

参照元：AIC税理士法人（2016年4月時点、著者調べ）

確定申告と減価償却

減価償却費とは、この場合「建物の経年劣化分」を毎年経費として計上するということになります。マンションにも土地相当分の価格は含まれていますが、土地は劣化しませんので建物価格と土地価格を分ける必要が出てきます。売買契約時には建物の価格を明確に記載しておいてもらいましょう。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数は47年となっていますが、中古物件の場合の耐用年数は以下の計算式で算出されます。

耐用年数＝（耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%

築10年のマンションなら、37年（47年−10年）＋2年（10年×20％）＝39年　で、耐用年数は39年となります。国税庁HP上にある減価償却資産の償却率表より、耐用年数39年の償却率は0.026となります。例えば購入時の建物価格が1,000万円だった場合、

建物1,000万円×0.026（耐用年数39年の償却率）＝26万円

となり1年あたりの減価償却費は26万円となります。

減価償却資産の償却率表

参照元：国税庁（2016年4月時点、著者調べ）

確定申告必要書類

不動産所得があるサラリーマンの確定申告時には以下の書類が必要となります。

・決算書不動産用（青色申告の場合）
・収支内訳書不動産用（白色申告の場合）
・収入金額のわかるもの（現金出納帳、通帳、契約書など）
・賃借人の氏名、家賃月額、賃借期間、敷金、礼金などがわかる資料
・必要経費のわかるもの（通帳、領収書、請求書、銀行振込書、借入金の支払明細、固定資産税領収書、保険金領収書、管理費など）
・源泉徴収票

No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜所得税｜国税庁

参照元：国税庁（2016年4月時点、著者調べ）

はじめての確定申告: 不動産編

参照元：一般社団法人北沢青色申告会（2016年4月時点、著者調べ）

《まとめ》家賃収入で目指せ！1,000万円！！

「ローンを500万円組んでついに投資用マンションを購入した！」

不動産投資、年収1,000万円の第一歩ですね。物件価格は400万円。リフォーム費用や諸費用併せても600万円だったと仮定します。金利3.5％で10年のローンを組んだとすると毎月49,442円の支払いが必要です。家賃7万円でその物件を空室にすることもなく、貸すことが出来ると差し引き約年間25万円の収入です。10年で250万円。その後、また400万円で売却出来たとするとどうでしょう。250万円＋400万円-元々の自己資金100万円＝550万円。

もちろん管理料や税金などもあるので単純計算は出来ませんが、1つの物件で500万円近い利益をもたらす可能性があります。1つの物件を購入して順調に家賃収入を得ることが出来たら、また良質な物件を購入して、更に家賃収入を得るといいでしょう。そうすると10年後には不動産収益だけで年収1,000万円も夢ではないかもしれません。

不動産投資には空室リスクが伴います。しかし、逆に言うと空室を出しさえしなければお手軽な投資方法の1つといえるかもしれません。
一介のサラリーマンだからこそ不動産投資用ローンも通りやすいこともあります。その強みを活かしてみるのもいいのではないでしょうか。