投資用マンションを購入するときの注意点とリスク

近年の経済動向の影響で投資用マンションを購入する人が増えているといわれています。そこで今回は、投資用マンションのポイントや逃れられない大きなリスクをまとめました。しっかり検討せずにその場の勢いで始めてしまうと、利益どころか大きな負債を抱えてしまう…かもしれませんよ。

話題の＜投資用マンション＞って何？

近年注目されるようになった言葉に「投資用マンション」という言葉があります。ですが、いまいちピンときていない人も多いですよね？そこでまずは、そもそも投資用マンションがどういったマンションを指すのか、詳しく解説していきます。

新しく不動産投資を考えている人も、必見の情報ばかりですよ。新しい収入源を得るためにも、しっかり確認していきましょう。

そもそも投資用マンションとは

投資用マンションとは、その言葉通り投資用に購入するマンションのことを指しています。簡単に言うと、お金を稼ぐ手段として購入するマンションのことです。一般的に自分や家族が暮らすために必要なマンションと区別するために、このような言葉で表されています。

投資用マンションの主な目的はお金を稼ぐことですが、その方法や目的によってさまざまな種類があるそうです。おそらく、多くの人がイメージする投資用マンションは1棟ごと購入して、利用者の家賃を収入にすることだと思います。

他にも、マンションの一室だけを購入して、同じように家賃で収入を得る方法も可能です。さらに、値上がりするのを待って売却するのも一つの方法になります。

このように、投資用マンションといっても収入を得る方法によって異なっているため、少し取っつきにくいかもしれませんね。ただ、投資用マンションのことを抑えておけば、将来の貴重な収入源とすることも出来ますので、しっかり確認しておくといいですよ。ちなみに、アパートなどで同じように収入を得る場合でも、そのアパートなどを投資用マンションと呼ぶことがあるといわれています。…勘違いしないように、気をつけましょうね。

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ローンや金利はどうなるの？

投資用マンションを購入する場合、普通にマンションを購入するのと同じようにローンを組むことが出来ます。1室だけでも1棟ごとでも可能ですよ。投資用マンションだから特別なローン体系になるということではないため、考え方も通常のローンと同じで問題ないといわれています。

ただ、投資用マンションでローンを組むときにはいくつか注意点が必要だそうです。投資用マンションのローンでは、通常のローンに比べて審査基準が変化したり、より厳しくなったりするといわれています。特に、投資用マンション場合は不動産運営の利益率や長期間続けられるか、払い終えることが出来るのかなどを厳しくチェックされるそうです。なので、不動産経営1本で行くのではなく、初めは副業として始めた方が、ローンが組みやすいかもしれません。

ローンの審査基準が厳しくなる一方で、金利に関しては優遇されていることがあります。通常のマンション購入に比べると、金利の幅が狭くなっているため、将来設計がしやすいそうです。厳しくチェックするからこそ、利益を支援するような制度になっているのでしょうか？非常にありがたいですよね。

営業がよく来るけど儲かるの？

投資用マンションは営業マンからおすすめされることが多いため、どれくらい儲かるのかが重要ですよね。どんな投資でもそうですが、100％利益が出るとは限らないのが現実になります。なので、営業マンがオススメしているからと簡単に購入してしまうと、大きな負債となる可能性があるため注意が必要です。

また、悪徳不動産会社の場合、部屋を借りる顧客が少ないからこそ、投資用マンションとして売り出すこともあるといわれています。不動産会社にとっては、投資用でも売れればそれだけ利益になるため、このような手法をとるところも少なくないそうです。そのため、現在の空床率や地域の家賃相場などを比較しながら、将来の収入や実利益どれくらいになるのかを計算することが重要となっていますよ。

勧誘トラブルに注意！

上記のように、不動産会社にとって投資用マンションは非常に便利な物件となっています。そのため、普段から勧誘が激しくなりがちです。実際に、投資用マンションの勧誘にうんざりしている人も多いかもしれませんね。特に、あなたが投資用マンションを探していることをどこからか聞きつけると、より勧誘が過剰になるといわれています。

「絶対に儲かるから購入してください」などという謳い文句は、本当に購入を検討している人にとっては非常に魅力的な言葉に聞こえますよね。しかし、実際には全く儲からなかったなどの勧誘トラブルも後を絶たないそうです。そのため、魅力的な口車に惑わされずに、冷静に利益や費用、経費などをしっかり検討して、悪徳な勧誘を回避しましょう。

営業マンの年収は出来高制…

少し鬱陶しく感じてしまうくらい強引で何度も行う投資用マンションの営業マンはどうしてそこまで必死なのか気になる人もいるかもしれませんね。もちろん、1ヶ月にいくつのマンションを売却するのか、というノルマのためもありますが、実は、営業マンの年収は販売したマンションの数で大きく変わるのだそうです。

投資用マンションの営業マンの給料は、基本給に加えて出来高制を設けていることが多いといわれています。なので、マンション1棟売却するごとにいくらか貰えたり、販売額の何％かを受け取ったりすることが出来るのです。

さらに、販売数によって月単位でもボーナスが貰えることや、普段のボーナスが増額されることもあります。このように、営業マンにとっては投資用マンションが利益になるならないにかかわらず、売れば売るほど自分の年収が増えていくのです。

そのため、少々強引でも、しつこくても、購入する可能性がある人には、片っ端から何度も連絡しているといわれています。魅力的な言葉が多いですが、あなただけへの情報ではありませんので、十分に注意しておきましょう。

営業×投資用マンション　Job Gallery【リクナビＮＥＸＴ】

参照元：株式会社リクルートキャリア（2016年11月時点、著者調べ）

投資用マンションで気をつけたいこと

投資用マンションの基礎が分ったところで、ここからはもう少し詳しいことを解説していきます。一つ一つの事柄が少し難しくなってしまいますが、どれも外せない情報です。なるべくわかりやすく解説していきますので、しっかり理解を深めてくださいね！

利回りは正確に計算しよう

投資用マンションで最重要と言っても良い項目が「利回り」です。利回りとは、利益率という言葉で置き換えることも出来ます。つまり、その物件でどれくらいの利益が手に入るのかという目安になる数値です。特に、どれくらいの月日で物件の購入費用などの元を取れるかを計算する上で非常に役に立ちます。

ですが、利回りには2種類あり多くの場合は表面的な利回りしか教えてくれないそうです。なので、「実質利回り」という重要な利回りの計算方法を覚えておきましょう。具体的な計算方法は以下のようになります。

◆「実質利回り＝（年間収入-経費）÷購入費用×100」または、「年間収入＝購入費用×実質利回り-経費」

このように、1年間の収入見込みから必要な経費を差し引いた金額を元にして計算していきます。そのため、不動産会社やあなたが考えているものよりも少ない利回りとなってしまうのです。ですが、実際に経営し始めたときと同様の収支計算をすることが出来ます。この実質利回りを元に、不動産投資を検討しましょう！

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利回りの相場はどれくらい？

投資用マンションの物件選びで大切な実質利回りの計算方法は分かりましたが、どれくらいの利回りを基準に考えればよいのか分からないですよね？そこで、利回りの相場について考えていきましょう。

利回りの相場を考える場合、地域差が非常に大きいのですが、東京などの都市部では表面利回りで「6％」、実質利回りも同じ程度だといわれています。ただ、新築マンションの場合は「2％〜4％」とかなり低い数値となっているのです。

利回りを考える場合、物件の金額が大きく左右しています。なので、相場の金額よりも安い場合、家賃などは相場の金額で利回りの計算を行うため、利益になりやすく利回りが高くなやすいのです。ですが、安い投資用マンションというのは、人が集まりにくい、利益が少ない、という理由から値下げが行われていることがあります。

すると、計算上は実質利回りが高くても、実際には利益が非常に少なくなってしまうのです。利回りの計算は非常に重要なのですが、こうした数字の落とし穴には十分に気をつけて、投資用マンションを選んで下さいね。

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参照元：野村不動産アーバンネット株式会社（2016年11月時点、著者調べ）

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参照元：日本財宅グループ（2016年11月時点、著者調べ）

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自分も住むと利益が減る？

よく大家さんが同じマンションに住んでいることがありますよね。投資用マンションと聞くと、こうした管理方法が最初に思い描くイメージかもしれませんね。では、投資用マンションに自分が住むと利益はどうなってしまうのでしょうか？

投資用マンションの家賃で収入を得る場合には、自分で住んでしまうとその分利益は減ってしまいます。これは単純な理屈で、家賃収入の場合、家賃×部屋数で利益が決まってくるからです。つまり、自分で住んでしまうと1室分の利益が無くなってしまいます。ただ、投資用マンションではなく1室は住むためにマンションを1棟購入した場合は、その部屋に無料で住めるため利益にもなるそうです。なので、あなたがどのような形で投資用マンションを活用したいかで、利益になるか損益となるのか決まるといわれていますよ。

確定申告が必要！

投資用マンションで収入を得た場合には、当然ですが確定申告が必要です。会社で働いて給料をもらったときのように、確定申告をして規定の税金を支払う必要がありますよ。家賃収入の場合は、収入から所得税などが天引きされませんので、確定申告を忘れてしまうと脱税行為となりかねません。確定申告を忘れずに行いましょう。

また、投資用マンションによる利益が副業である場合も、必ず行う必要があります。ただ、副業の場合は経費などによる税金の控除を受けることが出来ないそうです。そのため、専業で行っている方よりも負担が増える傾向にあるため、各種税金の負担額についてもあらかじめ計算しておくことだ大切だといわれています。

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損益を拡大しないための売却も必要に…

さて、いくら注意深く投資を始めても、必ず儲かるわけではありません。細々と利益が積み重なる事もあれば、大きな損益が出てしまうこともあります。そこで、損益が出てしまった場合に、それ以上拡大しないようにマンションを売却するときの知識も、しっかり把握しておきましょう。

売却＝最小限の損益になる！

大きな利益を夢見て購入した投資用マンションですが、予想通りの利益を獲得することは非常に難しいといわれています。そのため、入居者は居ても赤字になってしまうことも多いのです。そこで、考えなければいけないことが、マンションの売却になります。

マンション経営で赤字になってしまう要因は、固定資産税などの税金やローンの支払です。どれもマンションがあることによるマイナスとなっています。つまり、売却することが出来ればそれ以上の損益が生まれないため、最小限の損益に留めることが出来るのです。

もちろん、売却の手数料などで今の赤字よりも膨らんでしまいますが、そのまま所有していても同じだけ膨らんでしまうことがあります。そのため、早めにタイミングを見極めて決断することが必要かもしれませんね。

売却の最適なタイミングはいつごろ？

では、売却に最適なタイミングはいつ頃なのでしょうか？もちろん、赤字の金額が増え続けてきたら、というのも売却のタイミングですが、それよりも前に判断しておきたいですよね。まず、注意しておきたいのが、周りの環境の変化だといわれています。

例えば、地下鉄などの延長です。駅チカ物件は人気で、特に始発・終着駅の人気は非常に高くなっています。しかし、住民の利便性と考えた時に、路線が延長されることがあるのです。すると、今までは始発・執着駅から途中の駅に変わってしまい、マンションの価値が下がってしまうことがあります。

こうなると、入居者の低下や売却価格の低下に繋がってしまうため、近隣の都市開発や学校の移転などには最新の注意を払っておきましょう。そして、現在の1番の条件が揺らいでしまう場合は、売却に適した時期だといわれています。

他にも、修繕費と家賃収入のバランスや入居率なども、タイミングを見極める重要なポイントになります。そのため、大切な見逃さないように、ネガティブな方法かもしれませんが、売却のための費用や収支計算を毎年計算しておくのもおすすめですよ。

楽待不動産投資新聞 | 気になる不動産投資の最新情報や旬の話題をスピード配信！楽待不動産投資新聞

参照元：株式会社ファーストロジック（2016年11月時点、著者調べ）

投資物件を売却するべきベストなタイミングは？

参照元：野村不動産アーバンネット株式会社（2016年11月時点、著者調べ）

売却のための税金は必要になる？

さまざまなことに適用されるのが税金です。お金を稼いだ場合でも税金が必要になるため、マンションを売却した場合にも税金が発生するのではないかと、不安を感じてしまうかもしれませんね。手数料などで税金必要になることはありそうですが、マンション売却自体には税金は必要なのでしょうか？

残念なことに、マンションの売却にも税金が必要となります。「譲渡所得」と呼ばれる売却金額から必要経費を差し引いたものに、所持年数に応じた割合を乗じたものが、マンション売却の税金となるのです。ただし、これはプラスになった場合のみだといわれています。

例えば、売却金額が購入時よりも安くなってしまった場合は、税金は発生せず、反対に損失分の税金の控除を受けることが出来るそうです。多くの人は利益よりも損益となってしまうケースが多いため、そこまで気にしなくても良いかもしれません。

また、当然のことですがマンションを売却したからといって、その分の収入がチャラになるわけではありません。収入があればその分の住民税や所得税を支払わなくてはいけません。

賃貸マンションを売却したときの税金

参照元：三井不動産リアルティ株式会社（2016年11月時点、著者調べ）

マンション売却にかかる税金の計算方法

参照元：株式会社Housmart（2016年11月時点、著者調べ）

売却が損になってしまう背景は…

さらっと上記で触れましたが、マンションの売却を行う場合、多くがマイナス、損益になってしまうことが多いといわれています。では、どうしてマイナスになってしまうのか、その理由を探っていきましょう。

あまり知られていないのですが、どんな物件でも購入したときが物件の持つ価値のピークだといわれています。例えば、新築と1年立った物件では新築のほうが効果ですよね。単純な年数だけでなく、経過した築年数による経年劣化なども考慮され、物件のどんどん価値が下がってしまうそうです。

なので、投資用マンションの価値が購入時よりも上がることは、少ないといわれています。投資用マンションで失敗する人が多いのも、売却目的での不動産投資だそうです。価値があると思って購入しても、実際には下がってしまった、なんてことは非常に多くなっています。

また、家賃収入は意外と不安定になりがちだという側面があるのです。なので、家賃収入が思ったよりも多くないときは、思い切って早めに決断することで損失を最小限に抑えることが出来るかもしれませんよ。

どうして投資に失敗するの？陥りやすい理由と改善策が知りたい！

記事内でも触れていますが、投資用マンションは必ず利益を生む方法ではありません。場合によっては莫大な借金を抱えてしまうこともあるのです。そこで、上記では損益を拡大させない方法を確かめましたが、ここからは失敗してしまうよくある理由と回避するための改善策を確かめていきましょう。

数字からは見えない実態が計算を狂わせる…

この記事内でも取り上げたように、不動産会社が教えてくれる利回りは経費が引かれていない仮の利益率です。さらに、空床率や地域の家賃という落とし穴も存在しています。こうした情報を考慮した利回りを出してしまうと、それほど魅力的な物件には見えなくなってしまうそうです。

なので、不動産会社も積極的に教えてくれず、それが自分で行った計算すらも狂わせてしまううといわれています。例えば、10室中2部屋が空室なら収入も8割に減額されてしまうのです。さらに、不動産会社の利回りでは家賃が8万円/月でも、その地域の平均家賃が6万円/月なら利用者は減ってしまうので、泣く泣く下げなければいけません。

すると、全体の収入もその分減ってしまいますよね。特に、家賃に関しては築年数が増えていけばそれに伴って下げていかないと、競争に打ち勝てないことが多いそうです。そのためどんどん収入も減っていくことが多いといわれています。

記事の初めに触れたように、不動産会社は味方のように見えても、実は自分だけの利益だけを欲している事があるのです。なので、甘い誘惑や巧みな言葉に惑わされないように、しっかりと数字や状況を自分で調べるようにすることが大切だといわれています。

《アパート経営》不動産投資の失敗は破綻？成功するポイントとは｜

アパート経営などの不動産投資の失敗は破綻を意味すると言われています！失敗＝破綻とはリスクが非常に高い投資ですので、しっかりアパート経営で起こりえる収入減のリスクを把握して、無理のない収支計画を立てましょう。リスクが最小限に抑えられれば、破綻のリスクは減少しますので失敗しないために必読です！また、成功する可能性を挙げるポイントについてもお伝えします。

必須の支出を長期間計算しよう！

利回りは利益がどれくらい手に入るか、という前向きな計算です。しかし、投資用マンションで必要なのは、必須となる支出がどれくらい必要なのか、ということだといわれています。毎年払わないといけない固定資産税や毎月の管理費や修繕費など、支払わなくてはいけない費用はしっかり計算しておきましょう。

また、利回りなどの計算を行う場合、多いのが1年間だけの計算しか行わないことです。きちんと税金などの支出まで計算しているのに、5年後10年後の収入や支出の計算をすることが少ないといわれています。その結果、始めの頃は計算通りでも、次第に実態とズレてしまい気づいたら大きな赤字になっていることもあるのです。

そのため、長期間の計算を行うことを忘れてはいけませんよ。支出や収入だけでなく、積立金は毎年いくら作るのか、空床率が下がったらどのように変化するかなど、長いスパンで計算する必要があります。赤字も計算するという後ろ向きな計算ですが、さまざまな可能性を考慮して、何度も何度も計算を行いましょう。たった一回の計算では少ないですよ。

中古マンション投資を始める前に確認したい！リスク、失敗例から始め方まで

参照元：株式会社日本財託（2016年11月時点、著者調べ）

ローンの借り換えも視野に

投資用マンションで負担が大きくなるのは、マンションを購入したときの費用だといわれています。なので、ローンや金利が収入状況に大きく関わってくるそうです。金利が高ければ、それだけ金融機関に支払う金額も大きくなるため、金利によって実質的な利益が減ってしまうことになります。

なので、全体的に金利が下がったときには、ローンの借り換えも視野に入れると効率的に、利益を増やすことが出来ます。特に、現在のように金利が極端に少なくなっているときは狙い目ですので、経済動向なども欠かさずチェックしておくといいですよ。

ただ、借り換えの際には諸経費が必要になります。借り換えの費用は意外と高額になってしまうため、費用のほうが上回ってしまうこともあるそうです。なので、費用と利益をしっかり計算してから行うようにすると効果的だといわれていますよ。

節税対策に転向させる？

さて、失敗を軽減させるという方法は利益のために非常に大切ですが、損益を節税対策に転向させるという少しイレギュラーな方法もあるそうです。投資用マンションで赤字になってしまった分は、翌年に繰り越すことができ、その分が税金の控除になり、節税になるといわれています。

こうした不動産所得の損益を節税対策として利用するために、投資用マンションを購入する人も多いそうです。利益が出たら嬉しいし、マイナスになっても節税になるから問題ないと考えるのかもしれません。ですが、こうした節税対策はあまり意味が無いといわれています。

例えば、投資用マンションの赤字が書類上だけでなく実際に発生していれば、確実に損していることになるのです。経費なども増やして書類上の赤字にしても、青色申告などの控除制度に該当しませんので、その分が損益となってしまいます。

つまり、不動産所得の赤字を利用しようとしても、最終的には全て自分で支払わなければいけないため、真面目に納税している方が安いのです。所得が高い人ほど、節税対策として手を出しやすいのが投資用マンションですが、多くの人が失敗して購入費以上の損益を生み出しているといわれています。

なので、損益が出ても良いなんて甘い考えではなく、確実に利益を手に入れるにはどうすればよいのか、その方法に全力を注いでくださいね。

不動産投資は節税になる？個人の不動産所得の落とし穴

参照元：野村不動産アーバンネット株式会社（2016年11月時点、著者調べ）

まとめ

銀行に預金していても、年間で100円も増えることはないといわれています。さらに、各種税金や物価の上昇、年金の低下などから本業以外にも収入を得ようと考える人も増えているそうです。数ある投資の中でも、具体的な収入のイメージが出来て、老後でも無理なく出来る不動産投資を検討する人も多くなっているといわれています。

しかし、現実はそう甘くありません。株などの他の投資に比べると初期費用が大きく、100％の利益を得るためには何十年も必要になってしまいます。投資金額の割に月単位の利益が少ないので、うまく経営を続けていくには非常に多くの知識や行動力が必要になるそうです。なので、物件を購入する前の検討を1つの漏れもなく行っても、失敗してしまうことがあるといわれています。

あなたが用意できる費用や具体的で現実的な収入のプランを考えるところから、不動産投資は始まっているといえるでしょう。比較や検討にしっかり時間をかけて、十分すぎるほど家族で話し合うと投資用マンションで失敗する確率を下げることが出来るそうです。無理のない範囲で、あなたも投資用マンションを検討してはいかがですか？